中国房价真相大解密不要再指望“买房能养老”

来源：作者：宣布时间：2011-10-09 阅读量：

说到房价，大都专家和评论员都忽略一个决定房价崎岖的最基本因素，那就是人口经济聚集结构问题。有人说中国人口多，耕地少，所以房价高。其拭魅这是很是过失的。如果13亿中国人都居住在农村，或者说哪怕是有26亿中国人但都居住在农村，无论如何房价也高不起来。相反，哪怕中国只有一亿人，若80%以上都聚集在北京上海两大都会，那中国房价一定很高。俄罗斯人口稀少，人均耕地许多，且人口数量从1992年就一直在减少，那莫斯科为什么房价也高呢？一个最基来源因就是俄罗斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大都会聚集。中国人均耕地面积1.4亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不猖獗的高房价呢？原因就在于荷兰等欧美国家中小都会和小城镇生长的很好，人口没有过于向少数大都会拥挤。在一个区域内，如果用于居住的屋子相对较少而用于工商业的地产许多，那一定有许多事情人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小，如日本东京。相反，如果在一个区域内，用于居住的屋子相对过剩，那房价就不会一直很高。所以，笔者认为，人口经济的聚集结构是决定房价崎岖的基础性因素。

　　其实，中国的土地是富足的。中国耕地18亿多亩，凭据人均0.8亩地就可以实现粮食自给的国际标准，中国仅需要10.7亿亩耕地即可实现粮食自给，另有7亿多亩耕地可以用来做其他用途。另外都会化的生长，占有的纷歧定全部是耕地，另有许多非耕地可以使用�？銮以诙蓟岬睦讨�，是节约土地的，凭据农村住房与宅院用地面积1:3盘算，如果都会化之后酿成10高的居民楼，则可以节约39倍的土地，这样就有更多的土地可以建居住房。所以，中国人口多导致高房价是站不住脚的。

　　屋子的价格，像其他商品或资产一样，是由供应和需求决定的。从供应方面来说，要建屋子，首先要有土地，土地就成了屋子供应的源头。所以，中国高房价的第二个因素是中领土地制度。由于中国划建都会土地必须国有化，地方政府就垄断了都会的土地供应。为了获得最大利益，作为垄断者的政府，于是就限制土地供应以坚持垄断高价。这种土地制度的结果，一是大大限制了屋子的供应数量，因为供应屋子首先要供应土地；二是增加了屋子的本钱，同时缩减了房地产商继续开发的资金；三是人为制造稀缺，物以稀为贵，土地供应的缺少就会让屋子有升值时机和囤积的价值，从而引起大宗投机和囤积。结果可想而知，这种土地制度一定会制造高房价和住房难。

　　仅有供应还形成不了价格，高房价还必须有需求。可是，无论对绝大大都要都会化的农民，照旧对大都都会民众，或者是绝大大都准备结婚买房的年轻人，尤其是在大都会，这种房价已经高的让他们买不起。显然，推高房价的只有富人了，但高房价就是富人惹的祸的吗？除个体国家外，每个国家都有富人，但并不是每个国家都高房价，所以把中国的高房价仅仅怪罪给富人也是差池的。

　　笔者认为，中国高房价的第三个因素就是贫富差别过大、低人为和低社会包管。由于贫富差别过大，富人集中了过多财产，他们就有钱买贵屋子，况且他们可以不在乎房价，所以只有他们才可以把房价拉的那么高。另外，由于贫富差别过大和低人为，占人口绝大大都的普通民众购置力就低，加之社会包管缺乏，他们更不敢消费，由此导致中海内需缺乏、产能过剩和工业利润低（除房地产外），继而导致富人不想投资实业；富人不想投资实业，股票、期货危害太大，都会化生长的机缘让屋子具有很大的投资或投机价值，于是他们就集群的投资或者说投机房地产，导致房价过高，普通民众又被高房价聚敛一次。胡润（胡润新闻，胡润说吧）研究院和群邑智库4月12日联合宣布的2011胡润财产报告显示，中国千万富豪已达96万人，相比去年增长9.7%,其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%.在富豪个人投资偏向上，房地产占据主导职位，凌驾1/3的受访富豪选择了投资房地产。在缺乏官方统计资料的情况下，《财经（相关：理财证券）》杂志引用其他人的判断预计，2007年到2010年出售的新房当中，高达50%到70%的比例都是由投机客购置的，目前处于空置状态。2010年商品房销售10.4亿平方米，凭据每套100平方米盘算则2010年新增空房500-700万套。

　　由于贫富差别过大、低人为和低社会包管导致中海内需缺乏，产能相对过剩，就会爆发过多净出口，使外汇储备不绝增长并面临很大的人民币升值压力，而人民币升值的预期，又导致过多资本流入，尤其是热钱，增加房地产泡沫，并进一步加剧外汇储备的增长和人民币升值预期与资本流入、外汇储备增长的互动循环。在资本流入历程中，央行通过在外汇市场上购置外汇而形成外汇储备，因别的汇流入的历程就是央行向市场释放基础钱币的历程。1999年12月底至2011年3月底，中国金融机构外汇占款增量为22.22万亿元人民币，是同期内中国狭义钱币M1增量的1.01倍。这意味着，已往11年内的大部分时间内，外汇占款已成为中国央行刊行基础钱币的最重要甚至唯一渠道。由外汇增加导致的基础钱币投放增长，又导致通货膨胀和钱币流动性漫溢。通货膨胀导致负利率，钱币流动性漫溢推高物价和资产价格，在都会化的机缘下，处于价格上升势头的屋子就成了保值增值和投机的工具。

　　第四，中国政府和美国政府的财务钱币政策所导致的流动性漫溢和通货膨胀。无论是美国在2001年网络泡沫破灭后实施宽松的钱币政策和积极的财务政策，照旧次贷�；蟠笞谟∷⒚涝炀染�，都迫使大宗美元流入中国，导致中国的流动性过剩和通货膨胀，推动中国房价上涨。面对2008年全球经济�；�，中国政府开启4万亿经济刺激计划，经济的钱币政策加积极的财务政策，又为后续的高房价注入钱币动力。

　　第五，出口政策和外汇政策。美元流入中国，中外洋汇储备快速增长，导致海内基础钱币投放过多，为房价上涨推波助澜。这不得不引起我们思考引起中国高房价的第五个因素：出口政策和外汇政策。中国居民和企业的外汇，基本都被中央银行购置，酿成基础钱币刊行。在中外洋汇储备快速膨胀的今天，已往的政策早已不切合事宜了。由于一经的外汇缺少，中国一直比较强的勉励出口倾向，如对出口退税，一边减少了海内货物，另一边刺激净出口增加导致外汇储备不绝增长和被迫投放基础钱币，因而加剧通货膨胀和负利率。其拭魅这还不如停止出口退税直接印刷人民币发给居民购置这些出口货物呢，出口退税换来的是外国“画纸”和通货膨胀，而印刷人民币发给海内居民消费，虽然也通货膨胀但海内居民究竟还获得了消费增加。央行购置外汇避免或减缓人民币升值，其拭魅这样是得不偿失。央行购置了外汇，可能阻止了人民币升值，但引发了通货膨胀，对出口企业来说可能是一样的，但对非出口企业和大都国民来说又是一个坏结果。再说，由于购置外汇引发通货膨胀，可能由此导致紧缩钱币政策，反而对包括出口企业在内的所有企业都倒运，更阻碍经济生长和人民生活水平提高。央行购置外汇干预汇率的结果，可能就是“滞涨”或类似于“滞涨”的坏结果。而这三个方面的旧政策，无疑都在加剧流动性过剩和通货膨胀，因而推动中国房价上涨。

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