央企试水包管房引发房地产调控走形担心
来源： 作者： 宣布时间：2011-05-16 阅读量：
5月5日 ，在北京市亦庄中信新城包管房建设的施工现场 ，“春天行动”中央国家机关青年关爱农民工运动如期举行 ，日前该包管房建设项目已完成了首批678户轮候家庭两限房摇号 ，进入期待选房阶段 。
“在包管房建设领域 ，央企应当担负更多责任和义务 。”中信地产股份有限公司董事长李康（专栏）当日体现 。
近日 ，国务院国资委下发通知 ，这是自去年相关部分对78家非房地产主业央企下达“退房令”后 ，首次明确要求中央企业“争取多种途径到园地方包管房建设”,以增进实现“住有所居”的目标 。
央企频频“试水”包管房建设上述国资委文件提出 ，各中央企业要进一步加大对包管性住房开发建设的投入力度 ，通过多种途径加入包管性住房开发建设 ，发挥中央企业的主干和带举措用 。另据“十二五”计划纲要 ，我国将在今后5年内新建3600万套包管性住房 。
“凭据这个数字估算 ，5年间我国在包管性住房建设领域的投资总额或许在5万亿元 。”全国房地产经理人联盟副秘书长姜炜说 。
事实上 ，近年来央企始终是包管性住房建设领域的“主力军”:2010年 ，中冶曾新增包管性住房项目24个 ，总投资为257亿元 ，总建筑面积564万平方米；截至2010年底 ，中国建筑（601668）加入包管房建设的总规模抵达了1155万平方米；保利地产（600048）也计划在2011年新增包管性住房项目5个以上 。
国资委相关卖力人曾对媒体体现 ，中央企业在包管房建设上已占到全国此类房源销售总面积的13%.
“在这一领域 ，央企具有较强的综合优势：能够较好地整合资源 ，对土地进行整体计划 ，包管建设质量 ，改善居住情况 ，推动区域经济有序生长 。”李康说 。
据住建部宣布的数据 ，2011年我国包管房建设将达1000万套 。若要实现这一目标 ，所需用度或许在1.3万亿元到1.4万亿元之间 ，其中近三分之一的资金投入将由中央政府和省级政府及市县政府通过多渠道筹集 。
“可以看出 ，确保充裕的资金投入是落拭魅这一目标的要害 。央企投资包管房建设 ，对解决资金缺口是有利的 。好比 ，中信地产就能够依托中信集团内多元化金融平台 ，接纳信托、基金等多种融资方法满足建设资金需求 。”李康说 。
李康认为 ，专业的房地产开发企业或大型央企 ，更具备在设计、施工、治理和品牌等方面的优势 ，不但可以严控本钱 ，还能把好质量关 ，为住户建定心房 。
姜炜剖析 ，央企进入这一市场 ，确实能够缓解政府“手头紧”的局面 ，“这是一个共赢的历程 。在目今信贷收紧、地方融资平台清理与各地限购政策多管齐下的情形下 ，央企很可能在包管房市场中饰演越发重要的角色”.
如何在利润和责任间平衡目今 ，正值楼市调控要害时期 。拥有土地和资金“双优势”的央企将以何种姿态现身房地产市场 ，也引发了多方关注 。
“这实际是一次考验企业如何在利润目标和社会责任间取舍的时机 。参建包管性住房利润如何 ，以及央企是否会借机‘拿地’是外界关注的焦点 。”姜炜说 。
目前业内关于包管性住房的利润盘算仍保存较大争议 。国都证券报告认为 ，包管性住房建设由于治理、施工、运作难度不大 ，回款有包管 ，毛利率一般在10%,是优质订单的重要组成部分 。
但亦有看法认为 ，10%的利润是针对拥有“房地产全工业链的企业”而言 。关于绝大大都以投资身份入市的企业来说 ，每个独立环节的利润应该在2%~3%之间 。
更有部分企业体现 ，包管性住房建设实现盈利“很困难”:中远集团相关卖力人就曾体现 ，该集团在之前加入的项目中 ，并未盈利；保利集团下属的保利地产也曾体现 ，参建包管性住房“盈利较难”.
“参建企业简直碰面临如何掌握经济利益的问题 ，也确实保存部分企业通过商品房盈利弥补包管性住房的损失 。但我认为 ，这一部分房源虽然赢利较低 ，但同时危害也较小 ，总体而言能实现3%左右的利润 。”姜炜说 。
以北京地区为例：5月4日 ，北京市领土局宣布的今年第一批计划供应地块数据显示 ，包管性住房供地量高达首批住宅用地的65%.这意味着包管性住房建设逐渐占据着更为重要的职位 。
据了解 ，位于亦庄中信新城的包管房建设项目 ，也是该企业在北京地区包管性住房的首次实验 。
“中信地产2007年曾在亦庄项目整体建设中 ，完成了36万平方米回迁房的建设任务 ，其时安顿了2800多户居民 。此次进行的建设项目将提供包管性住房1498套 ，截至4月初已经完成其中8万平方米的选房事情 。”李康说 。
“随着政府和企业对这一领域日渐重视 ，还需要相关部分进行更多的制度探索 ，将企业的加入酿成连续的力量 。”姜炜体现 。
监管仍需更“给力”
国资委下发的通知中要求五类央企积极加入包管性住房建设 ，其中包括房地产开发、勘察设计、工程建设、建材和矿区企业 。由此引发民众担心：该划定会否成为非房地产主业央企重回地产市场的“借口”,从而引发房地产调控走形 ？
对此 ，国资委计划生长局副局长白英曾果真体现 ，加入包管房建设不会减缓非房地产主业央企退出地工业务的程序 。除此之外 ，下半年国资委还将出台文件 ，规范央企境外资产监管 。
“在这一领域 ，如何落实国家规范房地产健康生长的政策、确保房源的户型设计及工程质量、做好相关配套设施建设 ，仍需相关部分加大监管力度 。”姜炜说 。
据了解 ，此次国资委亮相已很是明确：地产开发企业要抓住各地在包管性住房土地供应、投资补贴、财务贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的时机 ，将包管性住房与商业性房地产开发有机结合起来 。
政府事情报告和“十二五”计划显示 ，未来5年 ，我领土地供应量的50%~70%将用做包管性住房建设 。今明两年各建设1000万套 ，使包管性住房的笼罩率抵达20%.
国资委相关事情人员体现 ，随着越来越多的房企加大包管性住房建设加入度 ，势必会起到缓解房地产市场困境的作用 ，央企涉足这一领域也将成为大趋势 。
“面对如此巨大的市场 ，我们仍需进一步建立健全制度 ，从严限定适用工具 。好比借鉴香港等地经验后 ，就不难看出 ，包管房的生长历程也是各项规则、制度建立和完善的历程 。我认为可以制定差别条理包管房适用工具的经济收入和人均居住面积标准 ，确保将差别条理房源提供应差别条件的家庭 。”李康说 。