中行存量房贷说变就变工建农行密切张望大气候

来源：作者：宣布时间：2010-05-04 阅读量：

　中行率先调解存量房贷利率

　　具体政策的落实待“五一”后

　　4月23日，中行正式宣布，关于购置首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不低于30%；关于已利用贷款购置住房，又申请贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付比例不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍。

　　别的，中行还严格限制种种名目的炒房和投机性购房，原则上暂停发放第三套及以上住房贷款。对不可提供1年以上外地纳税证明或社会包管缴纳证明的非外地居民，暂停发放购置住房贷款。这与记者走访中行网点询问到的情况一致。

　　而更为重大的调解是，中行称：“凭据与客户条约中的约定，在利率调解方法到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例划分调解至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。”

　　也就是说，如果在中行贷款的客户，凭据购房条约中的说明，在利率重新订价的期间，利率会上调到0.85倍、1.1倍或者1.2倍，取决于客户的存量房为该客户第一、第二或者第三套房。

　　记者采访中国银行北京海淀支行的人士，该人士对记者说：“我们目前还没收到有关存量房贷的利率调解通知，你可以五一之后再来咨询。”

　　中行北京阜成门支行的客户经理对记者说：“如果有通知下来，寻找合适的时机正式调解存量房贷”。该人士说：“只有总行下发了正式的文件，才会开始调解。而调解的方法是凭据银行的划定以及其时与客户签订的条约为准，纷歧定是一年一调，主要看条约里是如何划定的。”

　　该人士说的条约，是指客户在贷款条约中，银行与客户签订的按年调解利率或者按季度调解利率的方法，有些客户为按年调解。

　　“按年调解，也就是说，今年你的利率是牢固的，可是今年银行已经调解的利率，或者相应的政策出台，影响的是你明年需要还的贷款金额。如果是按季度调解，那么如果这个季度出台利率调解政策，则会直接影响到下个季度的还款情况。”

　　据了解，2009年初，中行总行就向分行下发过有关房贷条约增补协议的通知，增补协议划定房贷利率优惠期设定为2年，也就是七折优惠可连续到2011年一季度。而从2010年1月份，中行下发的新的房贷条约中，明确房贷利率优惠期限为2年，到期后的利率再进行新的调解。

　　100万首套房贷

　　20年需多送还11.5万元利息

　　通过以下方法可以简单比较一下，如果中行调解存量房贷利率，那么客户会受到多大的影响。假设客户目前在中行另有贷款100万元，还需要还款的期限是20年，也就是240个月。

　　那么，如果客户是做首套房按揭贷款，凭据2008年12月23日的贷款利率下限，也就是七折优惠步伐，利率为4.16%，凭据月均还款方法，还款总额为147.4667万元，支付利息款为47.4667万元，月均还款为6144.44元。

　　如果利率调解到0.85倍，贷款利率则为5.05%，那么100万元的贷款，还款总额为159.0530万元，比七折优惠多出了11.5863万元。另外，每月还款金额为6627.21元，比七折优惠多出了482.77元。

　　而第二套房的界定标准是以家庭为单位，不少客户在中行的贷款不止一套。如果客户在中行贷款的衡宇为客户的第二套房，则凭据贷款利率1.1倍的标准来盘算，为6.53%。

　　那么还款总额将为179.3617万元，需要支付利息为79.3617万元。比七折利率多还31.895万元，每月需还款7473.4元，比七折利率多还846.19元。

　　工行暂未调解存量房贷，

　　建行凭据区域差别定新发房贷

　　工行(601398,股吧)从4月16日开始正式实行差别化住房信贷政策，对新签订条约和审批的个人住房贷款实行新规：对购置首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购置第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　关于“大幅度提高”，凭据记者采访，目前工行没有暂停发放第三套房贷款，现在执行的是首付六成，利率1.2倍。工行大望路支行的业务员对记者说：“针对多套佃农户，另有存量房贷款的新的政策，我们历来也没有收到过通知。”

　　但该人士体现，希望客户需要贷款的能尽快来办，因为过段时间什么政策就纷歧定了。“如果您现在能马上办下来的话，好比您是我们行的优质客户，还能给您在利率上打个九折，再过段时间新政策下来了可能就纷歧定了。”

　　针对房价上涨过快的地区，建行目前出台的政策是：“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，各分行可凭据危害状况，凭据外地政府和监管部分的要求，暂停发放购置第三套及以上住房贷款；对不可提供1年以上外地纳税证明或社会包管缴纳证明的非外地居民暂停发放购置住房贷款。”

　　因此，在北京、深圳等地区的建行，已经暂停发放第三套房房贷。

　　建行的政策主要是：“要综合考虑所在地区外地房地产价格走势、住房楼盘项目价格情况、客户信用状况等因素，凭据总行有关政策要求，制定差别化的首付款比例要求，避免典质物价值波动可能导致的危害。对房地产价格波动较大的区域，应进一步提高首付款比例。”

　　中行是否违约需凭据条约决断

　　客户需仔细查阅条约条款

　　记者了解到，目前在中行贷款的客户最为紧张，而海淀支行的事情人员也体现，最近来咨询房贷利率调解政策的客户特别多。

　　有客户对记者说，之前签条约的时候，因为是优惠期，并且开发商的销售人员有积极促销，感受确实有不少优惠，所以没怎么仔细看利率调解的期限是什么时候，现在则很是担心被迫提高还款金额和月供。

　　“尽管家里有两套屋子，可是面积都不大，也在还贷款，如果不优惠的话，其时也不会考虑买第二套房，现在感受压力很是大。”

　　目前针对这一要领，也有客户体现，希望再看看正式的调解什么时候来，正在咨询转按揭或者提前还贷。

　　也有贷款客户认为，中行这种针对存量房贷的做法有违约的嫌疑。记者咨询一位建行的律师，该律师对记者说：“银行的条约都是经过层层把关的，在细节上基本不会有违约的可能，而条约上也会留有活口，关于利率调解都会划按期限，如果是银行在利率执行期内调解算银行违约，可是如果利率执行期到期了，银行再上调利率，客户则没有原理怪银行违约了。”

　　该律师体现，之前利率七折优惠的时候，也没有说会恒久优惠，只是有的开发商的销售人员在销售衡宇的时候，只强调优惠，没有讲明优惠的期限。这是导致客户认为“上当受骗”的主要原因。

　　“房贷是古板业务，银行贷款条约也是在执法照料的层层把关下，用了许多年，在执法方面不保存什么问题，要害是客户办贷款时有没有详细阅读条约，弄清银行和客户的职责所在�Ａ碛芯褪�，客户将银行、开发商、销售等这类人士的关系没有弄清楚�？突┒┕悍刻踉贾�，在治理贷款时，跟开发商的销售人员就没有关系了，销售说得再好，都不管用。”

　　另外，关于转按揭的违约款方面，则也要看银行的贷款条约中，有没有注明，提前还贷需要支付违约金，如果没有这一项，客户可以随时提前还贷，如果有详细说明，则需要凭据条约的划定，支付相应的违约本钱。

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