七省市试点收储商品房救市 恐重返福利分房时代
来源： 作者： 宣布时间：2015-01-27 阅读量：
政府回购存量房疏解6亿平米待售库存
把屋子卖给政府去——如果你要卖屋子 ，挂单在中介机构卖不出去 ，现在多了一条路。福州市近日下发《关于福州市统购商品房和安顿房、回购安顿协议指导意见(试行)》 ，该市市民手头上有多套商品房或安顿房 ，可以卖给政府了。
除了福州 ，四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省市正在实施试点。
但政府考虑的并不但仅是给空置房多条交易的路径 ，而是6亿平方米的库存如何消化和700万套包管房从哪里来的问题。 凭据本报记者的视察 ，凭据最高限额 ，此步伐能够最高化解6000平方米的商品房库存以及少建设100万套包管房。
可是该步伐执行另有许多挑战 ，政府准备好了吗?
重点提示
凭据2014 年6 月国家开发银行《关于进一步增强统筹协调好棚户区革新贷款资金的通知》 ，回购商品房作棚改的安顿房总投资的比例可以抵达40%(此前这一比例仅为20%);而住建部提出2015年棚户区革新资金将不低于5000亿元 ，若按40%的钱币赔偿盘算 ，今年将有近2000亿元的资金用于回购商品房 ，形成近100多万套商品房的需求。
已往 ，政府收储大多爆发在棉花、稀土等大宗商品领域。而这一次 ，屋子成为政府收储的目标。
1月24日 ，福州下发《关于福州市统购商品房和安顿房、回购安顿协议指导意见(试行)》 ，该市市民手头上有多套商品房或安顿房 ，可以卖给政府;各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安顿房的购置主体 ，解决被征收衡宇群众对安顿现房的需求。
政府回购商品房的配景是 ，一方面房地产库存难解;另一方面 ，包管房建设任务艰巨。
1月6日出台《关于加速培育和生长住房租赁市场指导意见》 ，勉励开发商售转租、地方回购商品房之后 ，其政策门已经翻开。1月20日 ，住建部部长陈政高亮相 ，房地产库存高企的三四线都会 ，再盖新楼进行整体安顿已没须要。
业内人士指出 ，政府回购商品房可能更适用于三四线都会 ，尤其是库存高企的都会。但与此同时 ，仍然面临有几多房源可被回购、资金何来、如何订价等操作性难题。
多地回购商品房
1月20日 ，在全国棚户区革新经验交流会上 ，陈政高指出 ，住建部要指导催促商品住房较多的都会 ，出台支持步伐 ，将商品房转化为安顿房 ，增进棚改与利用存量房的有效衔接。
在去年的地方救市中体现积极的福州立刻脱手。1月24日 ，福州下发《关于福州市统购商品房和安顿房、回购安顿协议指导意见(试行)》。
中原地产首席剖析师张大伟将之理解为地方的新一轮救市举措。他说 ，虽然从价格看 ，统购价格低于市场价15% ，很少有市民会愿意出售给政府 ，但这一政策将对购房者而言有托底的作用 ，在政府回购允许的影响下 ，购房者入市的积极性会提高。他认为在库存高企的三四线都会 ，开发商或市民可能更有动力去把多余的屋子卖给政府。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为 ，上述政策对三四线都会去库存是利好。三四线都会的住宅库存自2011年开始一直增长 ，截至目前全国已有近6亿平方米的待售库存 ，其中很大部分位于三四线。
如此高的库存压力 ，使三四线都会的楼市活跃度降低、房价涨不动或者下跌、开发企业经营越来越困难 ，甚至还引发了资金链断裂。
事实上 ，在住建部此次亮相前 ，多地已经试点回购商品房充当包管房 ，包括四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区、贵州省等。
以安徽省芜湖为例 ，截至2014年11月该地已完成棚户区革新约1.3万户 ，其中回购商品房充当棚户区的安顿房高达45%。
芜湖的主要做法是 ，以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区革新的安顿房。按试点划定 ，若回购商品房充当果真配售的包管房实行不完全产权 ，由政府持有30%产权 ，被包管人群持有70%产权 ，若回购商品房充当定向安顿房 ，如棚改中的安顿房 ，实行完全产权 ，即被安顿人员拥有100%的产权。
福州业内开发商透露 ，实际上去年该市就有几个商品房项目被政府回购作为包管房 ，价格也差未几低于市价15% ，可是量并不大 ，也没对市场爆发太大影响。
杨红旭指出 ，在多个地方进行试点后 ，由政府统购商品房作为包管房将在全国规模内铺开来。
操作难题
由政府统购商品房 ，便自然保存一个资金来源及操作的问题。
首先是棚改的资金。凭据安排 ，2015年全国包管房建设任务为700万套 ，棚户区革新规模不低于470万套。
世联行有关人士测算 ，凭据2014 年6 月国家开发银行《关于进一步增强统筹协调好棚户区革新贷款资金的通知》 ，回购商品房作棚改的安顿房总投资的比例可以抵达40%(此前这一比例仅为20%);而住建部提出2015年棚户区革新资金将不低于5000亿元 ，若按40%的钱币赔偿盘算 ，今年将有近2000 亿元的资金用于回购商品房 ，形成近100 多万套商品房的需求。
其次财务拨款。财务部部长楼继伟在2014年12月底的全国财务事情集会上说 ，政府出钱 ，包管住房 ，但不再只是支持新建住宅 ，而是要“盘活存量房”。
别的 ，住房和城乡建设部副部长齐骥体现 ，可大力推进棚户区革新的钱币化安顿 ，组织居民自主购置 ，或者由政府购置安顿住房进行安顿;与此同时推进国开行的直接贷款与PPP市场化融资手段。
在北京的棚改事情中 ，国家开发银行北京分行与市住建委等部分相助 ，探索政府回购模式、市场化运作、刊行私募债以及REITs募集等融资模式。
在具体的实施层面上 ，杨红旭指出 ，收购商品房用于包管房、将商品房转化为安顿房 ，具体运作情况比较庞大 ，各地保存显著差别。即便未来住建部出台指导意见 ，各地的操作流程另有一个落实和细化的历程。
好比 ，政府拿着财务拔款 ，只能收购什么样的商品房?被选中作为安顿房的商品房项目 ，如何享受税费减免?正在建设中的商品房项目 ，哪些项目有资格半路乘车享受国开行支持?如何防备政府官员在挑选商品房项目历程中的权力寻租?等等问题待解。
“虽然操作细节仍会遇到诸多问题 ，但至少作为缓解三四线库存压力的短期之策 ，增进这些地区房地产市场的平稳健康生长 ，具有重要意义。”杨红旭认为。
但也有业内人士指出 ，政策虽好 ，但关于巨大的三四线都会库存的消化来说 ，作用可能并不大。以60平米一套盘算 ，回购100万套也就只有6000万平方米 ，占6亿平方米库存的10%。而去年中国新建商品房销售面积是12亿平方米。
杨红旭指出 ，政府统购商品房这一做法不宜作为恒久之策 ，不然又有可能重回福利分房的时代。我国住宅供应体系、住房包管制度的完善 ，应有独立的生长逻辑与制度框架。